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河南22选5推荐号码:英國也來互聯網中介?小心入坑哦

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2019-01-03  

河南22选5预测号 www.vrbhz.com 我們都知道,在英國如果要賣房子,基本都要找房子所在地附近的本地中介公司。

這類本地中介一般就開在當地的主街上,運營了比較長的時間。 中介里的人對本地房價和需求情況很了解,還有一個他們自己的,對這里房產感興趣的買家數據庫….

但是最近幾年,隨著互聯網的發展,另一種模式的互聯網在線地產中介(Online Estate Agents)慢慢開始在市場上起來了….

這種在線中介最大的特點,就是不在全國各地有辦公室,而只有一個集中的辦公室接待客戶打進來的電話。 同時又在全國各地雇傭一些房產經紀人個人,在客戶有需求的時候,帶客戶看房。 而這些在線中介的房源,主要發布在rightmove, zoopla之類的平臺上。

而這類互聯網中介搶占市場用的最大的特點,就是號稱自己收費低。

跟一般本地中介幫你賣房需要收房價1~2%的賣房傭金不同,這類互聯網中介通常只收幾百鎊到一千多鎊的固定費用。 也正因為如此,這些在線中介開始在市場上慢慢站穩了腳跟。

目前,在英國,網上中介相對比較大的有下面這7個,如果看他們每兩周的新房源數量,可以看出這幾家中介的體量。

英國主要中介體量

在這幾家里,Purplebricks處于絕對領先地位,在線代理房產占有74.9%的市場份額。第二名是Yopa。

而剩下幾個在線中介,相對體量都比較小。

上面這7個網上中介,占據了英國整個地產中介行業4.6%的市場份額。

7個網上中介

對比傳統中介動則幾千到上萬鎊的傭金(房價1~2%), 這種在線中介只收幾百鎊到一千多鎊的固定費用,是不是看起來很好?

實際用起來真的是這樣么?在英國賣房,到底是選擇網上中介還是實體店當地的地產中介(Local Estate Agents)?

我們在這篇里,跟大家簡單分析一下

一、對比

1.費用

這也是網上中介和本地中介最大的區別。

網上中介通常收取固定費用,比如Yopa,通常為839英鎊(當然,倫敦的一些郵編約為1,140英鎊),無需支付額外費用。

而當地地產中介收費是按照房產價值的百分比算的,通常在1%-2%。比如要賣一套價格為£300,000 的房產,按照1.5%收取傭金,就是4,500鎊的費用。

以1.5%的百分比為例,只要房價高于5.6萬英鎊,傭金就會超過839英鎊,而價格這么低的房產還是很少的。也就是說通常情況下,網上中介收費相對便宜。

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但是,這里面最重要的一點,是這倆的收費模式。

如果是本地中介,他們的收費模式是后付費,房子賣成功了才收錢,如果他們沒有幫你把房子賣掉,是不會收費的(個別會收1-200鎊的拍照費和做戶型圖的費用等)

但是在線中介,則是前付費,且固定費用。 只要找他們簽約,就要交這筆幾百鎊到一千多鎊的費用。 之后這套房子究竟有沒有賣出,他們就不管了。 賣成了,他們也不多收你費用。 賣不掉,這筆錢也退不回來。

2.推廣手段

我們之前說過,網上中介在英國各地沒有辦公室。 讓他們幫你賣房,他們能做的,只是靠自己的網站宣傳,以及幫你把房源放到英國幾個大網站Zoopla, Rightmove 和 PrimeLocation上。

而不同的當地中介,除了跟在線中介一樣把房子放到這幾大網站和自己的網站之外。 最關鍵的,是他們在當地的店面。 在店面辦公室的櫥窗里,放上房源的宣傳,同時接待一些走進來詢問房源的客戶。

在這些推廣手段上,兩者存在分歧,

在線中介認為,現在這是互聯網的時代了,越來越多的人喜歡在網上自己找房,所以他們只要幫客戶把房源全部發到幾大網站上,就自然可以找到足夠多的客戶。

而本地中介認為,這年頭還是以人為本。 本地中老年,以及不習慣用網絡的人,都還極度依賴這些線下的辦公室。 同時線下的接待,人與人的溝通,可以幫助客戶找到更滿意房子。

3.中介參與程度

理論上來說,網上中介給予賣家更多自由。 賣家可以在他們平臺上直接聯系買家,甚至可以親自帶買家看房。

而當地地產中介參與的程度更高,有計劃地帶潛在買家看房。

很多賣家很開心可以自己帶買家看房,認為有誰能比自己更加了解自家的房子呢?但是其實很多買家并不喜歡房主帶自己看房,傾向于更加專業的房產中介帶自己看房,于是近年來,網上中介也推出了帶買家看房的服務,當然是要額外收費。

這樣的參與程度也跟雙方的收費模式有關系,

本地中介不希望賣家和買家接觸,因為他們是要房子通過他們交易成功才能拿到傭金的。 如果買房見到賣家,直接繞開中介成交了,那傭金就拿不到了。

反而在線中介,反正已經把錢收到手。 之后無論成不成都無所謂,自然不會限制買家和賣家接觸。 最好兩人自己把房子談成了,還能省自己人力。

二,網上中介賣房,真的更劃算嗎?

相信絕大多數人都有這樣一個思路:

認為所有的購房者都會在在網上先找房子,而無論是網上中介還是當地中介都會在網上宣傳我的房子,因此無論我用那個中介,結果都是一樣的??賞現薪槿幢鵲鋇刂薪楸鬩說畝?!因此我選擇網上中介!

然而實際上,在英國這個市場里并非如此。

單純靠網上平臺自己找房的人,跟依賴本地中介找房的人相比,簡直少多了!

多數的英國本地人買房,都還是去詢問英國本地中介的!

我們給大家看幾個真實案例:

案例1

簡單地說就是最初這個房主的房子被在線中介給出了一個高估值。 當發現房子無人問津后,房主意識到以后降價。 但接下來6個月里,在線中介只給他找來了3個來看房的買家。 對此網上中介建議他再次降價,比最初定價低個7.5萬英鎊。

于是賣家忍不了,找到當地中介,同時并沒有改變價格的情況下,一周就找到買家賣出去了。

看似當地中介的中介費貴,但比起一直讓房主降價的網上中介,能不降價賣房才是房主最想要的。

案例2

這個房主找了網上中介賣房,卻幾乎沒人來看房。好不容易來了一個買家看房,從他的口中房主得知,幾乎打不進去電話,沒法預約看房,還被網上中介告知這個房子地段不好特別偏…(這個賣房的方式還真是特別…)

后來,房主找了當地中介,一周以全價賣出。

案例3

網上中介就是簡單地把你的房子掛在網上,其他的什么也不做…掛了8個月房子愣沒賣出去,換了當地中介之后,2周內賣出去了。

案例四

網上中介根本沒有客戶服務,只是掛著。3個月內就有3次看房,還沒賣出去。后來換了當地中介,一周吸引了8次看房,然后就賣出去了。

案例5

這個房主最初也是找網上中介賣房,但4個月里,只有2次看房,房子自然沒賣出去。后來他又聯系網上的中介,卻被非常沒有耐心地敷衍…最后建議他們降價賣房。一位買家表示,自己預約了幾次看房,都被網上中介取消了。

后來他們找到了當地中介,2天之內有4次看房。

看到這里,想說下自己的經歷。之前自己買投資房的時候,作為買家的身份,買到過這類在線中介聯系到的房源。 之后直接聯系賣家,交易了一套房。

也是因為這次交易給了房產君一個錯覺,也就是文章之前提到的錯覺,認為現在人們都是在網上看房了。 本地中介的意義已經不太大了。

也正因為這樣的錯覺,之后有一套房需要賣的時候,我也聯系了一家在線中介簽了約。 (排名前三的一家)

而簽約之后,我的感覺跟上面幾個案例一模一樣。

在簽約之后的2個月里,只有3個人聯系看房。

第一個是個專業做地產投資的房東,他們想進行一些改造,后來評估不好改之后放棄了。

第二個來的人完全不介紹自己,約了之后就來把房子前院后院迅速看了一圈,也不說話也沒有問我們問題。 前后不到兩分鐘就走了。 總讓人覺得有點可疑。

而第三個人,約了之后沒有來,直接沒回復了。

最后還是聯系了本地的一個中介,房子掛上去了之后,1周就有了3個看房。 有一個買家特別喜歡,2周就把offer談好定下了。

(怎么選靠譜的本地中介呢? 在平臺搜你們附近區域,看租房和賣房房源最多的一家中介,選這種沒錯)

從這些例子可以看出:

至少在房源的推廣上,如今在英國,在線中介的力度還是極其有限。 、

在很多區域,還是依賴本地中介的買家客源,完全依賴買家自己在網上找房來找上門,不是很靠譜。

三、賣出去 VS 以最高的價格賣出去

對于網上中介來說,賣不出去房子是一個問題。

我們給大家看一下網上中介的成功出售率,即使是出售率最高的Purplebricks。 經由他們成功出售的房子,也只有不到一半。而其他的幾家,成功率都不到40%

網絡中介出售成功率

賣不出去還并不是最大的問題,

最大的問題是,就算賣掉的那些,還賣不出一個好價格….

數據顯示,如果只選擇網上中介,可能要折損5%的房價才能賣掉…

成交價格對比

而這一點,當地中介比網上中介靠譜得多。一旦賣不出去房,網上中介通常只會一味要求賣家降價,而當地中介則會想方設法把房子按照原價賣出去。

我們再給大家舉一個真實的例子:

故事的主人公是七十多歲的Barry和他的妻子。

過去他們住在北倫敦一個4室獨棟別墅里,后來孩子們都長大了,離開了,老兩口也想搬到倫敦市中心居住,畢竟市中心有他們喜歡的劇院,畫廊和餐廳…而住在北倫敦,要開車45分鐘到1個小時,實在是不方便。

于是他們賣掉了北倫敦的4室獨棟別墅,暫時租住在倫敦市中心,攝政公園和Marlybone的交界處的一個兩室公寓。

搬到倫敦市中心,仿佛給Barry和妻子打開了新世界的大門,不到一分鐘就能到攝政公園散步,隨時可以和朋友們在瑪麗波恩的繁華街道上約飯,他們感覺一切都很棒,除了每個月的租金很貴…

思來想去,他們還是要在倫敦市中心買房。

預算是220萬英鎊–250萬英鎊,要求有:2個臥室(其中一個是帶衛生間的套房);一個車位;生活便利。

當然,如果能滿足這些條件就更好了:3個臥室;現代建筑;步行可以抵達攝政公園和瑪麗波恩。

于是,他們開始在網站Rightmove,Zoopla和Onthemarket上自己找合適的房源,他們覺得自己可以找到,因為他們覺得所有的房源都在網上。

搜索的范圍就是他們正在租住的這一片,因為他愛上了這里的生活。

可找來找去都沒有合適的房源,這種情況持續了好幾個月,老夫老妻甚至還因此吵架,關系惡化…

在這期間,一個當地的地產中介帶著Barry去看了很多房產,并與他有了一定的相互信任關系。

這個中介了解Barry想要什么樣的房子,了解他迫切想買房取代目前的租房情況。

有一天,這個中介給Barry打了一個電話,說攝政公園北邊有一個合適的公寓,認為他可以考慮。

其實,這個公寓Barry之前在網上看到過,但因為位置不符合步行到Marlybone的要求就沒考慮。但中介堅持要讓Barry去看一下,因為這套房子幾乎符合了他的要求,并告訴他公寓門前的公交車站,只需要11分鐘就能抵達瑪麗波恩。

而這個看似不起眼的信息,直接改變了Barry對這套公寓的看法。他們決定去看房。

這個公寓位于4樓,共有3室,其中包含一個套間,有地下停車場,價格合適,陽臺俯瞰攝政公園的壯麗景色,他們一看就愛上了,最終買下了合適的房。

從這個真實案例中,可以看出,當地中介比網上中介好在哪:

網上中介只列出基本信息,Barry看到了,但認為不符合要求就排除了。

而當地的房產中介,對房源了如指掌,同時也了解購房者的需求,巧妙地推薦,就成功地賣出,有了皆大歡喜的結局。

四、相比網上中介,當地中介有哪些優勢?

1.買家更有針對性

對于賣房來說,賣家真正需要的是一個強大的本地買家數據庫。能不能把這個房子最大限度的讓對這個區域感興趣的買家知道,成了中介真正的競爭力所在。

而在這一點上,對比網上中介和當地中介。

比如,在劍橋出售的價值50萬英鎊的房產

線上中介線下中介對比

左邊是在線中介,右邊是本地中介。

在線中介雖然在全國都有房源,但是真正在劍橋附近的卻零星不多。 而本地中介雖然只在劍橋有房源,但是當地房源簡直密密麻麻。 而對這些房子感興趣而聯系他們的本地買家,自然要多得多。

有了這個資本,他們就更有底氣聯系潛在買家,壯大自己的本地買家數據庫。

與此同時,因為對本地市場的充分了解,他們可以提供更合理的定價建議,通過多帶人看房提高潛在買家的競爭意識,最終成功以可能范圍內的最高價格出售房產。

2.動力更大

對于很多當地房產中介來說,通常是如果賣不出去,就沒有任何費用(’No sale no fee’ )。而這一點也會給當地中介更大的動力。

他們會想盡一切辦法幫助房主賣房,這樣才能拿到1%-2%的傭金。

3.陪同看房,多看房

相比網上中介,當地中介手握更多合適房源,可以帶領潛在買家看更多符合預期的房產。

如果一個客戶對網站上的一個房產感興趣,當地中介通?;嵬萍鐾嗟?,符合要求的更多房產,帶領買家去看,無形中提高了成交率,因為如果只看一個房產,買家不滿意可能就離開了,而看多個房產,買家滿意的幾率就更高。Countrywide的數據顯示,63%的買家并不會購買自己看的第一套房。

五、究竟什么情況下,可以考慮用在線中介?

這么一篇看下來,似乎在線中介真的一無是處了?

其實也不能絕對。 房產君仔細想了一下,確實在幾種情況下,可以考慮使用在線中介。

1 在賣方占主動的地區和時機,用在線中介。在買房占主動的地區和時機,用本地中介。

我們都知道,買房與賣房無非是個供需對比的關系。 一個地區如果是賣方市場,意味著房源緊俏,而盯著想買的買房更多。 這也就意味著,除了本地中介外,在網上盯著這個區域的買家也更多。

在這些地方,只要是價格合適,且沒有硬傷的房源,通常放出市場上之后都會被買家爭搶。 這種地方,就可以考慮先放給在線中介,這樣成交可以省中介費。

時機同理,最近兩年的脫歐不確定期,市場上買房的需求相對比較冷淡。 如果回暖至2015年那樣4-5個買家搶一套房的情況,那也可以考慮用在線中介。

相反,如果是買方市場,買家占主動,當地房源多,買家需求不足的區域里,那就更需要本地中介的“推銷”能力。 才能幫你更好的把房子出手。

2 對中介費敏感,但是對賣房時間不敏感的人。

正如文章所說,在線中介的優勢無非是收費低,但是賣房找到買家所需要的時間比較長。

如果賣家對中介費比較敏感,不想出太多的中介費,或者要賣的房子比較貴(比如賣200萬鎊的房子,本地中介費可能要花掉3萬鎊,而在線中介只需要800鎊),而買家本身對于賣房的時機比較“佛性” — 不急著買,有人想出這個價就賣,沒人出價就放著。

那這種情況下,也可以考慮使用在線中介。

但是話又說回來,真正要買這種幾百萬房子的買家,更多的可能還是需要人與人的溝通和人脈。

如果在一個買家需求小于賣家需求的地區,或是貴的豪宅,又想省中介費而如此佛性的賣,能不能賣出去,這可能還很難說。

因此,

要讓在線中介能在英國更好的崛起,可能還需要一個經濟爆發,買家搶房,房價暴漲的周期吧..

從表面上看,網上中介的費用低于當地中介,而且都會掛在網上出售,很多賣家就選擇了網上中介。但其實,網上中介只是把信息一掛,就等著電話而已,而當地中介因為掌握強大的當地房源和當地買家數據,因此更有競爭力。他們不斷帶潛在買家去看房,無形中也給了買家一種暗示,“這套房很搶手”,因此當地中介能在可能的范圍內,賣出高價,而不是像案例中的網上中介一樣要求房主降價。

一份價錢,一分貨這個道理在房產中介行業中也適用??此浦薪櫸壓罅?,但房價賣的高。房子賣得出去還是其次,關鍵是要盡可能高價賣出去。

在線中介不是不能用,而是也要看賣房具體地點的買家的需求以及時機。

 

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參考來源:英倫房產圈
排版:KYRA WANG

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