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河南22选5最近50期:澳洲右翼保守派聯盟意外贏得選舉 房產/金融投資均利好

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2019-05-24  來源:居外原創

河南22选5预测号 www.vrbhz.com 澳大利亞證券交易所200指數收盤上漲1.7%,收于6,476點,這是自2007年底全球金融?;⒁岳吹淖罡咚?,僅略低于歷史最高紀錄。金融業、地產和商業保險類股的強勁增長推動市場走高。

根據最新開票結果,執政聯盟距離剛剛拿下獲勝所需的76席(來源:澳大利亞人報)

因為執政的保守派聯盟在該國大選中出人意料地獲勝,反對派工黨曾承諾對氣候變化和房產稅漏洞采取強有力的行動。

房地產分類廣告公司REA Group上漲7%,其競爭對手Domain Holdings Australia的股票在早盤交易中上漲3%。建筑公司Lendlease Group反彈約1%,房地產開發商Stockland則上漲4.5%;而上市房地產中介機構McGrath上漲19%至25美分。

具體來說工黨承諾一旦上臺,從2020年1月1日起,納稅人只能從新房中享受負扣稅。工黨還將投資房產的資本利得稅的折扣從50%降至25%。雖然非澳洲永久居民或公民只能買新房或者期房(即樓花),但其政策的負面意義絕不僅限于此;工黨在維多利亞州執政曾出過一個限制房租上漲的政策,包括投資墨爾本的買家紛紛中槍。

房產負扣稅總而言之就是把投資房地產視為一種經營活動,貸款利息、房屋折舊、修繕維護都屬于經營活動中的成本,而房租則視為收入。因此,成本就可以用來抵扣應稅收入,稅務局會從投資者的應納稅收入中扣除這筆費用。

值得注意的是房價地價的上漲并不算收入,不變現的話無法衡量到底漲沒有,漲了多少。只有等你賣出了才會有資本利得稅,那部分漲幅是直接計入收入里面算總收入的。

澳大利亞前幾年房價漲得過快導致政府推出一系列政策限制海外買家,但的確依然有供給缺口存在,因為政府嚴重低估了人口增長的速度,2-3年后房租還會漲,最后刺激房價上漲。

1980年以來澳洲房產

走勢

以悉尼的房市為例,其供需和中國市場完全不一樣的。目前已經是房屋空置率的歷史高位了,也才3.5%而已。銀行現在收緊貸款,造成投資動力不足。房屋賣不出去。房市不好的時候,開發商會直接拒絕繼續開發新房。現在新開工數量更是斷崖式下跌。因此負扣稅在某種程度上是政府鼓勵高收入人群投資房產以擴大房屋供給的手段;同時解決了買不起房的人的住房問題。

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投資澳洲房產的收益主要在——

對于中產階級而言,在忙碌于自己的事業的同時,向銀行借80%的款,然后指望用房租和負扣稅對沖利息,20%的首付可以有5倍于房價增長速度的資本回報。

負扣稅中的房屋折舊,是抵稅的大頭,利息支出則在相當大程度上被房租受益抵扣,現在貸款利率5%-6%,乘以80%(二成房貸),相當于4-4.8%的房價。而租金回報率一般相當于3.5-4.5%的房價吧,再低的租金回報率本身缺乏投資意義。估計每年也就剩1%-2%的房價可以用來抵扣收入吧,假設房子價值100萬澳幣,也就是每年節省1萬-2萬澳幣的稅負。

最新的澳大利亞稅務局數據顯示,去年有創紀錄的130萬名業主正處于虧損狀態并為他們的房產投資申報負扣稅(negative gearing),遠遠超過85.6萬名在投資物業上收支平衡或盈利的業主的人數。

出租收益虧損與盈利的澳大利亞住宅,根據聯邦稅務局數據

新房的負扣稅對投資者而言更有誘惑,新房的折舊更厲害,可以抵扣更多的稅;二手房,尤其是很舊的二手房,本來在負扣稅上就沒有優勢,而且維護成本更高。

除了房產政策之外,反同性戀反移民(難民)也是華人支持自由黨領導的保守派執政聯盟的主要原因。保守派守住議會多數意味著澳大利亞聯邦政府反同反移民的政策將會持續,盡管澳洲議會下院已于2017年投票通過將同性婚姻合法化。

據居外網最新發布的《澳大利亞住宅中國買家投資追蹤》,中國買家詢盤自2016年以來首次連續兩個季度同比增長,這可能預示著中國買家對澳洲住宅投資走出谷底。居外網預計,2019年中國買家買入基本持平,并隨著最終的市場復蘇而開始再次增長。澳大利亞對海外買家的稅收已經被澳元暴跌所抵消,澳元自去年7月以來已經兌人民幣已經跌去損失了11.1%。與2017年相比,購買80萬美元的住房,今天持有人民幣的買家相當于少花8.88萬美元的資金。

80萬美元房產由于近2年澳幣兌美元跌幅的稅后買房成本

各個城市的海外賣家稅

墨爾本是中國在澳大利亞購買詢價最受歡迎的城市。中國買家對墨爾本房產的詢問比悉尼多了83%。

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就中國買家興趣而言,發展最快的城市是霍巴特,布里斯班和堪培拉。在霍巴特,2018年中國買家的買家詢價比去年增加了77%。布里斯班是中國買家增長率第二快的國家,2018年中國買家詢價增加了30.8%??芭嗬侵泄蚣業韃樵齔ぢ實諶斕陌拇罄?,中國買家詢價增長24.6%,不過依然遠低于墨爾本、悉尼。

悉尼、墨爾本均高居全球華人宜居城市排行前四位;而經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)公布的“2018世界宜居城市排行榜”,則有墨爾本居第二、悉尼和阿德萊德分居第五和第十。


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來源:澳大利亞人報、澳大利亞廣播電臺、金融時報

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