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河南22选5尾号按顺序走势图:中國人如何在日本投資房地產?向四位買家取經

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2019-06-04  
        把目光,看向日本。...

河南22选5预测号 www.vrbhz.com 作者:林桔

不愛?;ò坎?。

中國人對日本的熱情,在今年一季度時變得曖昧。

海外房地產買家網——居外網提供給投中網一組數據:2019年一季度對日本房地產咨詢指數達8933.3,同比增長1260.9%、環比增長179%。

在中國買家海外置業目的地排行榜中,日本從以往第九名攀升至第二名。而過去三年,中國人在該平臺上最“心儀”的是美國、泰國和澳洲的房產。

“我們內部看到這個數據時也非常吃驚?!本油饌幻ぷ魅嗽備嫠咄噸型?,一季度的咨詢中,45.3%?的中國買家感興趣的房子價位在5-25萬美元之間(35-173萬元人民幣)?!罷飧黽畚壞穆蚣藝甲畬蠖嗍?,”他說。

自2018年以來,隨著貿易摩擦、澳洲信貸收緊和房價大跌,中國人把目光轉向日本房產,是有意為之。

“一季度有?;?,也是升學、入職的時間,去日本的人數自然會上升?!筆蘭?1中華物業董事楊官華告訴投中網。根據他對日本的調研和觀察,越來越多人到日本旅游或投資似乎是必然的。

永久房產、單筆投資小、升值潛力大、租售比高、對外國人政策限制少……這些都是日本房產熱的前提。

有報告稱,日本已成為中國人的第四大海外購房目標國,中國買家是日本房產的“推手”。

天使投資人薛蠻子可能是推手之一。2018年1月,薛蠻子在微博稱,自己在京都買下了一條街,并將該街道更名為“蠻子小路”。將該街道上的數棟房屋改造為民宿后,他還有一個愿望,未來幾年他想通過或買或租的形式,在京都拿下100幢町屋,成為當地最大的町屋所有者之一。

圖片來源:Xin Media(數據來源:日本國家旅游局)

據仲量聯行數據顯示,2018年第一季度,東京房市的全球交易額上升15%,達到1650億美元(約1.1萬億元人民幣),創下了自2007年以來商業房地產交易的最高季度紀錄。

外房網援引Tokyo Kantei數據也顯示,今年4月東京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3個區域,平均價格為114.3萬日元/平方米(7.3萬元/平方米),比上月上漲4.0%,同比往年上漲10.0%。

這與日本國土交通省最新發布的《不動產市場動向》調查相似。2018年東京的房地產均價為86.8萬日元/平方米(5.5萬元/平方米,比2013年上漲了23%。

作為參照,北京東三環房價在安居客上的價格約為8.6萬元/平方米。

日本澀谷3臥1衛的豪宅,從“表參道”站步行7分鐘。居住面積79.69平方米,陽臺面積7.71平方米。房價僅約¥970萬。
居外物業編號:47294927?點擊查看房源信息

實際上,薛蠻子投資的民宿,是近年來中國買家投資的方式之一。

去年5月,日本政府通過《觀光立國行動計劃》2.0版,為讓國外游客消費額翻番,日本增加免稅店至2萬家,進一步將旅游業定位為拉動日本經濟的支柱產業。

這是對2009年放寬游客赴日旅游的簽證條件的升級,那一年,日本將“觀光立國”列為了拉動經濟增長的一輛馬車。

據日本國家旅游局數據顯示,2012年時到日本旅游的外國游客達835.8萬人,增長率達34.78%,改變了前一年接近30%的負增長。從這一年開始,到日本觀光旅游的人以兩位數的百分比快速增長,2015年時達到了巔峰,增速47.15%,達1874萬人。

到了2018年,訪日外國游客人數同比增長8.72%,達3119.2萬人,創歷史最高觀光人數紀錄。隨著2020年東京奧會來臨,東京預計2020年外國游客將超過4000萬人。

為迎接更多游客,去年6月日本還實行了民宿新法,主要是規范民宿執行。根據世紀21中華物業董事楊官華提供的數據,截至2019年2月,至少1.4萬私人民宿登記成為合法民宿。

到日本旅游外國人數(數據來源:日本觀光統計局)

周巍巍是在旅游快速增長的驅動中、于京都做起民宿生意的人之一。

2004年在江蘇一所高中畢業后,周巍巍便到日本留學、工作、結婚,至今15年,他見證了日本的旅游業的起朱樓,2016年他從工作了5年的一家化學企業辭職,與兩個學弟在京都經營了8棟民宿。

周巍巍告訴投中網,民宿作為酒店的補充,在這幾年極其流行,也是當前中國人在日本投資的主要方式之一?!懊袼?、長短租、自住都是中國人在日本買房的目的,除了自住比例較少,前兩者占比較多,一般人投入300-400萬人民幣,出租或經營年回報率在5%-10%之間。”周巍巍說。

他表示,當前日本房價整體比中國一線城市低,而且和國內的70年產權不同,日本房產為永久權,這些都是吸引中國投資者的重要因素。

查看居外網上的日本在售房源

在留學生圈中,周巍巍和兩個合伙的學弟還發現,除了租賃市場越來越大的需求,在畢業季前后,他們買房的需求也提上了日程。

與此同時,即將到來的2020年東京奧運會、2024年將大阪、沖繩等地開設三個賭場、2050年西博會……這些大型的活動所帶來的人流量、經濟效益,未來一段時間內都會是撬動日本房產市場的杠桿。

楊官華也看好日本的旅游業,在日本開拓房產業務。他告訴投中網,2013年前后自己在日本購置了幾套房,同時在當地進行市場考察,認為“日本的工資水平和房價還有很大上升空間?!?/p>

據世界銀行公布的2017年各國人均國民總收入中,日本以人均總收入3.9萬美元(約26.94萬元)排在全球21位,屬于高收入國家;而中國則為0.87萬美元(約6.01萬元)排在66位,屬于中上收入國家。

這樣的收入水平對比之下,東京的房價仍低于北京、香港等一線城市。

點擊查看日本東京房源

認為日本東京、大阪等核心地區的房產將迎來V型反彈后,楊官華成立了房產中介服務公司,將“日本房產服務的產品”帶回香港和大陸市場。所謂產品,指的是經理管理簽證,以及投資移民顧問。他聲稱在2014年就賣出了1000套,但未透露賣出的房產類型大小。2015年他出版了一本書,叫《40萬(港元)東京做業主,日本置業全攻略》。

按楊官華所說,一些日本業主對外國投資者都有抵抗情緒,一般情況下,他們更希望將房子賣給日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人,“他們擔心賣給外國投資者后,會對當地環境、社會造成一定損害,”

為此,楊官華為買家提供了一個“解決方案”:讓買家與日本當地人共同注冊一家日本公司,以公司的名義向業主購買住宅或辦公樓等資產。大約三個月后,日本當地人退出公司,由買家自己持有該公司,買入資產。在日本業主看來,TA把房產賣給了日本公司。

移民公司YMG全球顧問集團指出,由于個人和公司在日本購房稅率不同,在日本購房為投資用的話,公司持有更劃算;如果在日本購房為自住用的話,個人持有更劃算。比如轉讓增值稅,前者房產持有期不滿五年的為39.63%、超過五年的為20.2315%,而后者則不需要。

日本自1990年代房地產泡沫后,房價一直處于疲軟期。同時住宅空置率上升。

今年4月日本總務省每五年公布一次的住宅與土地統計調查,截至2018年10月1日,日本的閑置率還在高升。在日本6424萬戶住宅中,閑置率達13.6%,比2013年高了0.1個百分點。相當于日本每7套住宅房就空著一套。

“所以我們只做東京、大阪這些核心城市,”楊官華表示,在日本老齡化日趨嚴重的情況下,這些核心地區仍然是人口流入城市,它們都有比較大的增長空間。

李方(化名)是一位正在考慮去日本東京買房的人。她曾經參與過楊官華的日本置業推廣活動。她從圈子里聽說,日本房產有漲價的空間,以及“扣除所有稅后,回報率仍有6%-8%?!?/p>

“但這也是聽朋友說的,具體是怎么樣還需要實地去看看?!彼嫠咂噸型?,自己供職于一家歐洲半導體公司,主要從事亞太地區市場調研。出于職業的習慣,她計劃今年國慶前后去實地了解市場,包括當地政策、交易手續、房屋老舊程度等。

作為資產配置的補充,她的目標一如既往地明確:核心地區、地鐵旁的房屋,可租也可住,預算在150-200萬人民幣之間。

李方的首選是東京。她正在上大二的兒子,可能作為交換生到日本留學。在日本購房一是投資,二是為了方便生活。按她所了解的信息,這個價位在滿足要求后,大約是一個小單身公寓。

同時,她表示,即使在國慶奔赴日本,最快要買也是在2020年之后,她想錯過奧運會可能帶來的高房價。


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來源:投中網旗下偏見實驗室
責編:Zoe Chan

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